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ARLMNP : faut-il une plateforme agréée, et laquelle est gratuite ?
Un loueur en meublé assujetti mais exonéré de TVA doit surtout pouvoir recevoir des factures électroniques ; Qonto, Dougs et Odoo publient une réception gratuite ouverte à toute entreprise, relevée le 19 septembre 2026.
Un LMNP identifié par un SIREN est en général assujetti à la TVA mais exonéré pour ses loyers : la fiche DGFiP retient alors la réception des factures électroniques, sans émission ni e-reporting pour les loyers exonérés. Une offre gratuite de réception suffit dans ce cas. Si vous proposez des prestations para-hôtelières taxables, l’émission et l’e-reporting s’ajoutent selon le calendrier général. Choisissez une plateforme dont l’offre à 0 € accepte un bailleur et couvre la réception.
Ce que disent les textes et l’administration
Ce que dit la DGFiP pour les loueurs en meublé
La qualification LMNP ou LMP concerne l’impôt sur le revenu ; la réforme de la facturation électronique raisonne en TVA. La fiche DGFiP consacrée aux loueurs en meublé distingue le bailleur assujetti dont les locations sont exonérées, concerné par la seule réception, et le bailleur dont les prestations sont taxables, concerné par la réception, l’émission et l’e-reporting selon la nature de ses clients. Le régime réel ou micro-BIC de vos revenus ne tranche pas cette question.
En pratique, la plupart des LMNP louent un logement meublé sans services hôteliers : loyers exonérés, obligation de réception depuis le 1er septembre 2026. La réception sert à recevoir les factures de vos fournisseurs professionnels (artisan, gestionnaire, syndic) au format électronique. Elle demande une adresse inscrite dans l’annuaire des destinataires, ouverte chez une plateforme agréée.
Quand l’émission s’ajoute
Les prestations para-hôtelières (petit-déjeuner, ménage régulier, linge, accueil) peuvent rendre les loyers taxables. Le bailleur devient alors redevable et doit émettre des factures électroniques vers ses clients professionnels français à partir du 1er septembre 2027, et transmettre en e-reporting ses ventes aux particuliers et à l’étranger. La fiche DGFiP demande une analyse des prestations et des conditions de location ; en cas de doute, le service des impôts ou votre comptable font foi.
Un LMNP avec plusieurs biens ou une activité mixte a intérêt à choisir dès maintenant une plateforme qui sait aussi émettre, plutôt qu’une offre de réception seule qu’il faudra remplacer. Le loueur qui passe par une conciergerie ou une agence doit aussi savoir qui facture quoi : si l’intermédiaire facture le voyageur en son propre nom, c’est lui qui émet ; si le bailleur reste le vendeur du séjour, l’obligation lui revient, avec l’e-reporting des paiements pour ces prestations.
Quelle offre gratuite pour un bailleur
Les offres à 0 € du tableau sont publiées pour des « entreprises », des « indépendants » ou des « micro-entrepreneurs ». Un loueur en meublé n’est nommé par aucune page relevée le 19 septembre 2026. Les offres ouvertes à toute entreprise (Qonto, Dougs, Odoo) sont les plus sûres pour un LMNP ; Tiime, Indy et Shine visent les indépendants et n’excluent pas un bailleur, mais demandez confirmation avant de compter dessus. Pennylane Free est réservé aux micro-entreprises sans TVA, ce qui ne décrit pas un LMNP. Solo Start, qui inclut la réception et les devis mais pas l’émission, suffit au bailleur dont les loyers sont exonérés ; il faudra en changer si des prestations taxables apparaissent.
Le critère décisif est la réception effective : après inscription, faites-vous adresser une facture électronique par un fournisseur et vérifiez qu’elle arrive. Une simple création de compte, ou un SIREN saisi, ne prouve pas l’activation de votre adresse dans l’annuaire. Pensez aussi à prévenir vos fournisseurs réguliers de votre nouvelle adresse de réception : un artisan qui continue d’envoyer ses factures par courriel n’est pas en règle, et vous non plus.
Les 9 offres à 0 € des plateformes agréées, lues pour votre situation
Ordre alphabétique, aucune position rémunérée. Les colonnes « offre », « ce qui est couvert » et « premier palier payant » reprennent les pages officielles des éditeurs relevées le 19 septembre 2026 ; la colonne « pour votre situation » est notre lecture de ces pages, pas une garantie de l’éditeur.
Sur mobile, faites glisser le tableau horizontalement.
| Plateforme | Offre à 0 € | Pour votre situation | Ce qui est couvert | Premier palier payant | Immatriculée le | Sources |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Abby | Basique | Audience publiée : indépendants et micro-entrepreneurs ; un bailleur n’est pas cité, demandez confirmation. | Devis et factures illimités, facturation électronique incluse | Start : prix de référence affiché 9 € HT/mois ; promotion de rentrée à 5,85 €, conditions de durée et paiement à vérifier | 29 janvier 2026 | Fiche registre · Offre officielle ↗ |
| Dougs | Facturation gratuite | Toute entreprise ; réception et émission incluses, sans abonnement comptable requis d’après la page. | Devis, envoi de factures sans limite de volume, plateforme agréée intégrée, e-reporting | Non applicable pour la facturation ; expertise comptable dès 79 € HT/mois sans engagement, 49 € pour les professions libérales et BNC (tarifs relevés le 1er octobre 2026) | 12 décembre 2025 | Fiche registre · Offre officielle ↗ |
| Indy | Essentiel | Audience : indépendants et sociétés unipersonnelles ; un bailleur n’est pas cité dans l’offre relevée, demandez confirmation. | Facturation électronique gratuite et illimitée, émission et réception, suivi comptable de base | Plus dès 9 € HT/mois en paiement annuel (12 € en mensuel) | 9 janvier 2026 | Fiche registre · Offre officielle ↗Lien partenaire |
| Odoo | Une App Gratuite | Toute entreprise ; réception et émission dans l’application gratuite, utile pour un bailleur à plusieurs biens. | Application Facturation gratuite et illimitée sur Odoo Online, émission et réception | Standard : 19,90 € HT/utilisateur/mois en annuel pendant 12 mois pour les utilisateurs initiaux, puis 24,90 € ; mise en place en supplément éventuel | 15 avril 2026 | Fiche registre · Offre officielle ↗Lien partenaire |
| Pennylane | Free | Free réservé aux micro-entreprises sans TVA : ne correspond pas à un loueur en meublé. | Facturation électronique, émission et réception, jusqu’à 1 200 factures par an | Starter 7 € HT/mois pour le profil micro-entreprise, avec activation du compte pro Pennylane | 11 décembre 2025 | Fiche registre · Offre officielle ↗Lien partenaire |
| Qonto | Facturation | Toute entreprise, avec ou sans compte pro ; réception et émission illimitées. | Facturation électronique gratuite et illimitée, émission et réception | Compte pro Basic dès 9 € HT/mois en annuel | 18 décembre 2025 | Fiche registre · Offre officielle ↗ |
| Shine | Facturation sans compte pro | Indépendants et TPE ; réception et émission annoncées sans compte pro, bailleur non cité. | Shine Facture annonce devis et factures illimités, émission et réception électroniques gratuites, sans ouverture de compte pro Shine | Shine Facture Start affiché à 9 € HT/mois en annuel ; vérifier les fonctions incluses | 21 mai 2026 | Fiche registre · Offre officielle ↗Lien partenaire |
| Solo | Start | Réception incluse dans Start, ce qui suffit à un LMNP aux loyers exonérés ; pas d’émission. | Réception des factures électroniques, création de devis illimitée, déclaration de chiffre d’affaires à l’URSSAF | Go 12 € HT/mois | 16 février 2026 | Fiche registre · Offre officielle ↗ |
| Tiime | Free | Indépendants et TPE ; réception et émission, accès du comptable inclus. | Devis et factures illimités, plateforme agréée incluse, accès gratuit de l’expert-comptable aux données de facturation électronique | Smart dès 17,99 € HT/mois en annuel, prix variable selon l’effectif | 18 décembre 2025 | Fiche registre · Offre officielle ↗Lien partenaire |
Lien direct non rémunéré à ce jour.
Via ce lien partenaire : premier mois offert sur la version payante d’Indy, appliqué automatiquement par le lien, sans code à saisir, sans engagement, selon les conditions d’Indy. Cet avantage n’ajoute aucun point à la note.
Lien partenaire : FactureMatch peut recevoir une commission, sans coût supplémentaire pour vous.
Lien partenaire : FactureMatch peut recevoir une commission, sans coût supplémentaire pour vous. Odoo choisit la langue de la page d’arrivée ; vous pouvez la changer sur son site.
Trois mois d’abonnement offerts avec le code FACTUREMATCH, à saisir par le lecteur, pour une première commande uniquement et seulement sur les tarifs 1 utilisateur et 5 utilisateurs, valable jusqu’au 31 décembre 2026, selon les conditions de Pennylane. Cet avantage n’ajoute aucun point à la note.
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Un mois offert sur Smart et Business avec le code FACTUREMATCH3, à saisir par le lecteur, valable jusqu’au 30 septembre 2027, selon les conditions de Tiime. Cet avantage n’ajoute aucun point à la note.
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Les réponses simples
Un LMNP doit-il émettre des factures électroniques pour ses loyers ?
Pas pour des loyers exonérés de TVA. La fiche DGFiP retient la réception pour le bailleur assujetti exonéré ; l’émission et l’e-reporting concernent les prestations taxables.
Un LMNP au régime réel est-il traité différemment d’un micro-BIC ?
Non. Le régime des revenus ne détermine pas la TVA. Deux LMNP aux loyers exonérés ont la même obligation de réception, au réel comme au micro-BIC.
Une offre gratuite de réception suffit-elle ?
Oui pour des loyers exonérés, à condition que l’adresse de réception soit activée dans l’annuaire. Avec des prestations para-hôtelières taxables, il faut aussi l’émission et l’e-reporting.
Faut-il un SIREN pour s’inscrire sur une plateforme agréée ?
Les plateformes s’appuient sur le SIREN pour l’annuaire. Un LMNP déclaré en a un. Le SIREN identifie l’activité mais ne suffit pas à qualifier votre assujettissement.